
Tu as un bien en location mais tu souhaites le vendre ? Ou peut-être veux-tu simplement mettre fin au bail avant son terme ? Pas si simple ! La résiliation d’un bail par le propriétaire obéit à des règles strictes, surtout quand il s’agit de vendre le logement. Pas de panique, je t’explique tout ce que tu dois savoir pour faire les choses dans les règles ! 🏠
L’essentiel à retenir
- Motifs légitimes : Un propriétaire ne peut résilier un bail avant son terme que pour 3 raisons : vendre le logement, y habiter lui-même, ou pour un motif légitime et sérieux.
- Délais : Le préavis doit être d’au moins 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un meublé avant la date d’échéance du bail.
- Formalités : Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
- Droit de préemption : Le locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis en cas de vente.
- Protection : Certains locataires sont protégés (personnes âgées ou à faibles revenus) et peuvent bénéficier d’un renouvellement automatique du bail.
🔍 Peut-on résilier un bail avant son terme pour vendre ?
C’est LA question que tu te poses probablement. Et la réponse est claire : en tant que propriétaire, tu ne peux pas mettre fin au bail comme ça, sur un coup de tête ! La loi encadre strictement cette possibilité.
En fait, tu ne peux donner congé à ton locataire que pour l’une de ces trois raisons :
- Pour vendre le logement sans locataire
- Pour reprendre le logement (pour y habiter ou y loger un proche)
- Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)
Et attention, tu ne peux pas donner congé à n’importe quel moment : c’est uniquement possible pour la date d’échéance du bail. Par contre, tu peux tout à fait vendre ton logement avec le locataire dedans, sans lui donner congé. Dans ce cas, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
Si ton bien est sous la menace d’une saisie bancaire, la situation devient plus complexe et d’autres règles s’appliquent.
🗓️ Qui peut donner congé et quand ?
Avant de te lancer, vérifie que tu fais bien partie des personnes autorisées à donner congé :
- Le propriétaire (personne physique)
- Une SCI familiale (composée exclusivement de parents jusqu’au 4e degré)
- Un membre d’une indivision, mais avec l’accord des autres membres
Si tu passes par un intermédiaire comme une agence ou un notaire, ton nom doit obligatoirement figurer dans la lettre de congé.
Concernant les délais, deux situations peuvent se présenter :
Si tu as acheté le logement inoccupé : tu dois donner congé pour la date d’échéance du bail en cours.
Si tu as acheté le logement déjà occupé par un locataire :
- Si l’échéance du bail arrive moins de 3 ans après ton achat : tu peux donner congé pour la date d’échéance du 1er renouvellement.
- Si l’échéance arrive plus de 3 ans après ton achat : tu peux donner congé dès la fin du bail en cours.
Exemple : Tu as acheté un logement le 1er mars 2022, et le bail se termine le 31 mai 2023. Tu pourras donner congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard le 31 mai 2026 (date d’échéance de la première reconduction).
✉️ Comment rédiger et envoyer la lettre de congé pour vente ?
Ta lettre de congé doit être complète et précise. Elle doit contenir :
- Le motif du congé (pour vendre dans notre cas)
- Le prix et les conditions de vente du logement et de ses éventuelles annexes
- Une description précise du logement
- L’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
N’oublie pas d’ajouter la notice d’information qui explique tes obligations et les recours possibles pour le locataire. C’est obligatoire !
La lettre doit être envoyée à tous les signataires du bail. Et attention aux couples : si tu sais que ton locataire est marié ou pacsé, tu dois envoyer le congé aux deux époux ou partenaires, même si un seul a signé le bail.
Pour l’envoi, tu as trois options, et seulement trois :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte de commissaire de justice
- Remise en main propre contre signature
Non, un simple email ne suffit pas, même si ton locataire l’accepte ! Par contre, une lettre recommandée électronique (LRE) est valable.
⏱️ Quel délai de préavis respecter ?
C’est simple : pour que ton congé soit valable, ton locataire doit recevoir la lettre au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement vide. Pour un logement meublé, c’est 3 mois.
Si tu envoies la lettre par recommandé, le délai commence à courir le jour où le locataire la reçoit vraiment. Si le courrier n’est pas récupéré, le délai ne commence pas ! C’est pour ça que beaucoup de propriétaires envoient le courrier bien en avance, ou passent par un commissaire de justice.
Astuce : Tu peux donner congé bien avant les 6 mois requis, c’est valable ! Mais dans ce cas, le délai ne commencera à courir qu’à la date où il aurait dû être donné (6 mois avant la fin du bail).
Pour calculer ce délai de 6 mois, c’est assez simple :
- Si la date d’échéance du bail est le 20 septembre, ton locataire doit avoir reçu la lettre au plus tard le 20 mars
- Si c’est le 31 août, il doit l’avoir reçue au plus tard le 28 février (ou 29 en année bissextile)
Les jours fériés et week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le délai finit un dimanche, c’est bien ce jour-là et pas le lundi suivant !
👴 Attention aux locataires protégés !
La loi protège certaines catégories de locataires, et c’est un point que tu dois absolument connaître avant de donner congé.
Un locataire est protégé et peut bénéficier d’un renouvellement automatique du bail si :
- Il a plus de 65 ans à la fin du bail et ses revenus sont inférieurs à certains plafonds
- OU il a moins de 65 ans mais a à sa charge une personne de plus de 65 ans, avec des revenus inférieurs aux plafonds
- OU il reçoit une allocation de présence parentale
Dans ces cas, tu ne peux donner congé que si :
- Tu as toi-même plus de 65 ans
- OU tes propres revenus sont inférieurs aux mêmes plafonds
- OU tu proposes au locataire une solution de relogement à proximité et adaptée à ses besoins
Ces plafonds de revenus varient selon la zone géographique et le nombre de personnes dans le foyer. Par exemple, à Paris, le plafond est de 26 687 € pour une personne seule.
La franchise de loyers peut être une alternative intéressante pour fidéliser un bon locataire plutôt que de résilier son bail.
📝 Le droit de préemption du locataire
Tu dois savoir que lorsque tu donnes congé pour vente, ton locataire bénéficie automatiquement d’un droit de préemption. Cela signifie que ton congé vaut offre de vente pour lui, et qu’il est prioritaire pour acheter le logement.
Cette offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si ton locataire l’accepte, il devient acheteur aux conditions mentionnées dans ta lettre de congé !
C’est pourquoi il est crucial d’indiquer le bon prix et les bonnes conditions dans ta lettre – tu ne pourras pas les changer ensuite si ton locataire accepte.
Si tu envisages une location-vente, les règles diffèrent et peuvent offrir une alternative intéressante pour toi et ton locataire.
❓ Questions fréquentes sur la résiliation de bail pour vente
Est-ce qu’un propriétaire peut reprendre un logement avant la fin du bail ?
Non, sauf en cas de faute grave du locataire (loyers impayés, troubles de voisinage avérés). Sinon, tu dois attendre la fin du bail et respecter le délai de préavis de 6 mois.
Quels sont les motifs légitimes pour résilier un bail par le propriétaire ?
Le propriétaire peut résilier le bail pour vendre le logement, pour l’habiter lui-même (ou y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux comme des manquements répétés du locataire.
Comment faire partir des locataires avant la fin du bail ?
Si le locataire ne commet pas de faute, tu ne peux pas le faire partir avant la fin du bail. Tu dois attendre l’échéance et respecter la procédure légale de congé avec préavis.
Le locataire doit-il respecter un préavis après un congé donné par le propriétaire ?
Non, après avoir reçu un congé du propriétaire, le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant la période de préavis, sans avoir à respecter son propre préavis. Il ne paiera que jusqu’à son départ effectif.
📋 Textes de loi à connaître
Pour t’y retrouver dans tous ces textes et être sûr de faire les choses dans les règles, voici les principales références légales :
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (article 15 notamment)
- Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d’information pour les logements vides
- Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 pour les logements meublés (baux signés depuis le 27 mars 2014)
Maintenant, tu as toutes les cartes en main pour donner congé à ton locataire dans les règles ! N’oublie pas que la procédure est stricte et que toute erreur peut invalider ton congé. En cas de doute, n’hésite pas à consulter un professionnel du droit immobilier. Bonne vente ! 🏡